根据目前的法律规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于一人名下的，离婚时人民法院判记不动产归登记方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。婚后共同还贷及其相对应财产增值部分，由登记方对另一方进行补偿。

但是目前司法实践中，共同还贷部分所对应的房屋增值部分别说普通人，就算是许多律师也未必能清楚地表述出到底应该如何计算。而各地法院根据夫妻共同还贷数额、房屋购买价格和房屋市场价格等相互间的比例关系，也没有形成统一的计算标准。

针对这个问题，作者搜集整理了目前司法实务中的几种主要计算方法，对于这方面有困惑的朋友，看过这篇文章，再也不用担心个人利益受损失。

婚前房产婚后还贷，增值部分应当平分

案例一：

2006年6月9日，胡某女购买韶关市浈江区聆韶西苑D座403号房屋，花费87795元。2019年2月28日，胡某女以270000元的价格将上述房产转让。2008年9月26日，胡某女与刘某男在韶关市浈江区民政局领取《结婚证》，此时聆韶西苑D座403号欠2.5万元房贷未还。

2013年3月21日，胡某女购买韶关市浈江区福星楼B座804房，购房总金额为200448.56元。

2020年7月24日，胡某女提出与刘某男离婚。此时浈江区福星楼B座804房，房屋价值为275000元。

法院审理认为：胡某支付福星楼B座804房的购房款系通过变卖婚前房产聆韶西苑D座403号所得，福星楼房屋产权应当为胡某所有，但是胡某称这个贷款的房贷都是自己一个人还的，但未提供证据证明双方婚姻存续期间实行分别财产制，所以对胡某归还2.5万元房贷时处于夫妻存续期间，夫妻共同还贷支付的款项及还贷相对应的财产增值部分属于夫妻共同财产，房屋增值部分原则上平分，由取得房屋所有权的一方对另外一方进行补偿。

根据胡某承认购买聆韶西苑房产87795元、该房产转让《买卖合同》中交易额27万元、购买福星楼房产的《发票联》金额200448.56元，以及双方评估该房产现值27.5万元。

经核算，上述共同还贷的2.5万元经卖、买上述房产增值后的价值为105478.74元，由双方各享有一半。故由胡某获得福星楼房产B座804房的所有权，胡某向刘某支付补偿款52739.37元。

看懂不动产增值率，夫妻房屋分割没疑难

案例二：

2013年11月27日，王某女与郑某男登记结婚。2015年6月3日，郑某起诉要求与王某离婚。

郑某在婚前2013年5月3日购买了位于苏州市虎丘区枫景颐庭的房产一处，贷款146万元。2014年11月17日取得了该房产的房屋所有权证书，房产登记的房屋所有权人为郑某，单独所有。

从2013年12月至2017年12月，婚姻关系存续期间，郑某归还了上述贷款的本金298083.17元及贷款利息253224元。上述房产在2013年11月双方登记结婚时的价值为人民币230万元，在2017年12月双方离婚判决生效时的价值为人民币380万元。

法院审理认为，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

关于郑某婚前购买，并登记在其个人名下的苏州市虎丘区枫景颐庭房产，郑某应当对王某婚后共同还贷支付款项及相应增值部分进行补偿。补偿数额的计算公式为：

1、【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】；

2、不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（结婚时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用）×100%；

3、其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。

本案中郑某应支付王某的补偿金额为410255元。

双方婚前各自买房，婚后增值差额共担

案例三：

蒋某与朱某于2017年夏天认识，于2017年10月10日办理结婚登记手续，2020年3月份开始分居。

朱某婚前购买位于临沂市房产一套。最初购买价格为28.2万元，首付13.2万元，贷款15万元，月供1326.65元，贷款期限20年。涉诉时房地产市场价值为90.5万元。

蒋某婚前购买位于临沂市房产一套，最初购买价格为21.1万元，首付10.8万元，贷款10.3万元，月供1107.69元，贷款期限10年。涉诉时房地产市场价值为29.27万元。

法院审理认为：涉案两套房产均系婚前购买，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应给予对方补偿。双方自登记结婚至进行价值评估共计共同还贷41个月，朱某房产夫妻共同还贷54392.65元（1326.65元×41个月），蒋某房产夫妻共同还贷45415.29元（1107.69元×41个月），差额为8977.36元，朱某需补偿蒋某共同还贷支付的款项4489元。

朱某需补偿蒋某房产增值部分数额计算如下：首付款132000元，还贷总额1326.65元×12月×20年，房产市场价值为905000元，补偿金额为54752.5元。

蒋某需补偿朱某房产增值部分数额计算如下：首付款108000元，还贷总额（1107.69元×12月×10年，房产市场价值为292700元，补偿金额为27660.15元。

双方冲抵后，朱某需补偿蒋某房产增值部分27092元。

最后一种案例，离婚时房产贬值，如何分割：：

分割房屋财产存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。

当房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和时，则应当由其中一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方补偿共同还贷本息的一半。主要原因是房价暂时下跌对于登记人还未造成实质性损失。

人生的长度，长不过春夏秋冬；人生的广度，越不过南北西东；人生的无常，无非就是悲欢离合。一念放下，万般自在。

作为一名律师，作者见到了太多夫妻因离婚、婚姻赔偿及离婚后财产问题对簿公堂，双方即使不能相濡以沫、举案齐眉，但也没必要锱铢必较、睚眦必报，反目成仇。

年轻时的光阴，本应是双方精力最好、事业最上进、生活最幸福的时光，但一次次诉讼让双方所承受了无数的焦虑、压抑和困扰。

以前做错的无法重来，已经失去的无法找回，曾经承受的无法抹去，所以希望各位读者在处理已“画上句号”的感情及后续财产纠葛上少一些感性，多一份理性；少一些冲动，多一丝冷静；淡忘一些仇恨，增加一些宽容吧。

2023年第2篇发文，首发在今日头条号“不看不知的法律事儿”。创作不易，欢迎各位读者评论和转载，请标明作者和出处。如有法律问题可以向作者咨询。