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婚前购买婚后还贷的房产离婚时该如何分配？

作为一个从事婚姻家庭法律的律师，见到了太多好的时候如胶似漆，分的时候恨不得“此生不复相见”的例子，在离婚争财产的时候根本不顾什么昔日的夫妻情分，为了分冰箱洗衣机甚至分锅碗瓢盆打得头破血流也是常事，就更别提分房子这么高价值的财产了。

当然，知道哪些财产可以分也是不错的，起码自己不会因为不知而吃亏。而在我所接触的当事人中，大部分是完全不知道哪些财产可以分，或者略知一二但是有完全错误的判断，这可就要命了！

到底离婚时财产该如何分配，这真的是一个说三天三夜也说不完的话题。些法律知识，我挑了问题最为突出的，也是很多人都非常关心的——

“婚前购买、婚后还贷的房产如何分配”这个问题来回答，通过下方这个小案例教你这样的房产该不该分，该怎么分。

小明在2005年4月24日购买了昌平区的一套房子，购房总价为549451元，小明以个人财产支付了首付款169451元，向银行贷款38万元，房产证上登记的所有权人为小明。后来小明认识了小芳，并于2006年12月12日登记结婚，结婚后小明继续偿还购房贷款，还款方式为银行每月从小明的工资卡中自动扣取，而小芳辞职当起了全职妈妈，没有收入。

现在小明和小芳感情不和打算离婚，但因房产分割问题无法达成一致，最终双方分居，小明向法院起诉离婚，要求昌平的房产全部归自己所有，理由是房产为婚前购买，婚后也是小明一方在还贷，因此该房产是小明的个人财产而非婚后共同财产。

这样的案例在我的执业过程中碰到过太多，来找我的当事人基本都认为这个房产自己肯定是什么也分不到，因为房子是对方婚前买的，婚后自己又没有收入，都是对方一个人在还款，跟自己一点关系都没有啊，怎么分？

可我想告诉你的是，这个房子一样可以分。不信？那咱们先来看看法院的判决结果：

1、房产判归小明所有，但就双方登记结婚后第一次偿还购房贷款起至小明起诉前也即共同生活最后一次还款期间累计偿还的贷款本金及增值部分，小明应当向小芳支付补偿款。

2、补偿款的计算标准及方式：

① 房产购买价为549451元，首付款169451元，贷款38万元，贷款应付的利息总额为247765.09元，贷款本息合计为627765.09元；

② 双方均认可诉讼时房产的现值为280万元；

③ 双方在婚姻关系共同生活期间共同偿还的贷款计106次，合计还款金额为277263.14元。

因此，小明应当向小芳支付的婚后共同还贷及对应增值部分的补偿款为：277263.14÷（549451+247765.09）×2800000×50%=486904.87元。小明最终就这套婚前购买、婚后还贷的房子向小芳支付了48万余元的补偿款，这样的结果是不是和大家预想的不一样？究竟是为什么法院的判决结果和我们的朴素判断出现了偏差？下面我就仔细为大家分析一下本案的情况：

1、婚后还贷的本金属于共同财产，夫妻双方各享有50%的权益。

小明结婚后用来偿还贷款的资金来源是自己的工资，《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金，归夫妻共同所有”，也就是说从领取结婚证之日起，一方所得的工资奖金全部为夫妻双方共同财产，各享有50%的权益，而无论另一方是否有工资收入。当然如果双方都有工资，双方的工资收入也都属于共同财产，各享有收入总额50%的权益。

由于小明结婚后的工资为夫妻共同财产，因此小明不再是用个人财产，而是使用夫妻共同财产在偿还贷款，小芳当然享有共同还贷本金50%的权益，这与小芳是否有收入完全没有任何关系。

2、婚后还贷的本金对应的增值收益属于共同财产，夫妻双方各享有50%的权益。本案中的房产是增值的，因此为购买该房产付出的每一笔款项本金，无论是首付款还是还贷款，当然对应着同等比例的增值收益。小明还贷的资金来源于夫妻共同财产，因此该部分还贷本金所对应的增值收益也属于共同财产，小芳同样享有50%的权益。

3、房产的分配以离婚时的房产现值为基数，以共同还贷本金所占购房总成本的比例计算。

知道了婚后共同还贷本金和对应的增值收益都属于夫妻共同财产，但这并不意味着一方就能就房产的全部价值享有50%的权益，那到底该怎么计算应分配的额度？从法院在判决书中列明的计算公式来看，是先计算出婚后共同还贷的本金所占购房成本（实际支付的购房款+贷款利息总额）的比例，然后再以该比例按照离婚时的房产现值计算应分配的额度，因此而得的结果再由夫妻双方各享有50%的权益。至于离婚时的房产现值，可以以双方都认可的价格为准，如无法达成共识的，也可委托相关部门进行评估以评估价为准。

看到这里，遇到同样是“婚前购房、婚后还贷”的读者是不是心里就开始按照公式盘算离婚时自己能分到多少额度了？但是，我不得不在此慎重地提示大家：除非你的情况与案例描述的除了数字以外的其他情节都一模一样，否则，房产认定及计算方式很可能完全不一样！

本案中的情况是小明在结婚后以工资偿还房贷，因此法院判定小明应当就婚后还贷部分及对应增值向小芳支付一定比例的补偿款。但是，如果你的情况是婚后还贷的资金直接来源于对方父母，或者婚后还贷的资金来源于对方的婚前其他个人财产，那么你就这套房产真的是有可能什么也分不到了！